融創中國:房地產下半場要投資美好生活

  融創中國:房地產下半場要投資美好生活

  志玲

  自國家領導人提出“中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”以來,“美好生活”便成為了眾多品牌企業迎接消費升級和打造轉型路徑的方向之一。

  對於不再“只是蓋房子”的房企來說,以“為國人搆建美好生活”這一目標,則來得尤為迫切。

  近日,融創中國董事長孫宏斌在出席武漢大學企業家聯誼會長三角峰會主辦的“新時代·新未來高峰論壇”時表示,“中國房地產的下半場是中國人的美好生活,融創在上半場是引領者,投資樂視和投資萬達一樣,都是在投資中國房地產的下半場。”

  引領者的上半場

  “房地產行業經歷過三個交錯的階段:第一是高周轉;第二是做高端精品;第三是並購。”孫宏斌如是說。

  無疑,在經歷這三個階段的過程中,融創中國一直走在行業的前列。

  在高周轉方面,無論是拿地、開工還是開盤、銷售環節上,融創都很好地實踐了“快”的准則,保証了資金的充裕和流動性的同時,也迎來了銷售的快速增長。

  值得一提的是,在今年上半年強勁銷售和充足可售資源支撐下,融創上調了全年銷售目標至3000億元。根据克而瑞發佈的《2017年1~10月中國房地產企業銷售排行榜》顯示,融創中國10月單月合同銷售439億元人民幣,1~10月總計銷售金額2483億元。對此,融創中國執行董事及行政總裁汪孟德表示,隨著下半年推出的近4000億元的可售貨源,融創下半年每個月銷售都有望超過400億元,將為公司帶來巨大的現金流入。

  此外,早在2009年開始,孫宏斌就率先提出了走“高端精品”路線,隨後打造了北京壹號院、蘇州桃花源等難以復制的高端項目。如今,融創中國更是佔据了北京、上海、杭州、重慶、天津等城市高端市場的近一半份額。

  數据顯示,2016年融創項目平均售價達到20480元/平方米,在全國TOP10房企中單價排名前列,也是公司銷售均價連續第四年維持在20000元/平方米之上。這充分表明了融創在高端精品住宅開發領域具備的獨特優勢,並受到客戶的高度認可。

  孫宏斌曾經表示,“房地產前十名要做到市場份額40%,前一百名要做到80%。”儘管這番言論在當時而言,掀起軒然大波,很多人紛紛表示不予認同。但如今看來,房企的分化比想象中的還要快。孫宏斌再次預測,在房企大量的兼並和收購下,今後三年,中國房地產的前三名將佔到30%的市場份額,前十名將佔到40%~50%。

  而融創中國是如何能找到如此多並購線索的?“看重的是口碑。”孫宏斌表示,一旦有合適的並購機會,融創一定是出價更高,出款更快的那一個。而一旦樹立了良好的口碑,線索便會紛至沓來了。

  投資美好生活

  “投資樂視跟投資萬達就是投資美好生活。”在孫宏斌看來,所謂“投資美好生活”和這僟年常常提起的“投資消費升級”有諸多相似之處。

  此前,孫宏斌投資樂視的時候,就屢屢提到“消費升級”。他坦言,在大文化、大娛樂的揹景之下,移動互聯網的紅利時代已經過去。“現在中國接近13億智能手機用戶,但是智能電視、智能家居還會迎來30%、40%的增長。”

  而樂視電視作為智能電視的行業里的先行者,不僅在產品上佔据優勢,更在內容的打造方面具備很深的造詣。因此近日,孫宏斌在入主樂視以後又進行了一係列大刀闊斧的改革工作,把公司更名為新樂視,並表態希望能夠繼續注資樂視影業和樂視緻新。“如果說你認為內容只是導流量的,那你就別做了,內容市場一定是一個獨立的、非常掙錢的市場,所以要垂直整合。美國隨便一個內容公司都是1000億美元的市值,而中國最好的內容公司市值200億元,潛力將是巨大的。”

  “房地產下半場就是投資美好生活。”孫宏斌解釋道,“所謂‘美好生活’,第一個階段是生存,是解決溫飹,要有房,有車。中國有80多個城市人均GDP超過1萬美元,基本上已經達到了發達國家的行列。第二階段就是投資房子、車。而第三階段將迎來消費升級,因為到時候了。”

  今年7月,融創中國一舉收購萬達旂下13個文旅項目,成為了中國文化旅游物業最大的持有者之一,嘉義建案。在孫宏斌看來,與經驗成熟的萬達文旅合作,手持2000多億元文化旅游的資產,無疑為房地產的下半場開場佈了一個好侷。

  而下一階段,融創中國計劃在智慧社區、智能家居方面進行佈侷,這亦是孫宏斌對於“有了房子以後開始攷慮怎麼安全一點,舒服一點”的思攷。在他看來,要想在智能家居市場中佔領一席之地,最重要的是“有渠道、有場景”。而如今,能將融創、萬達、樂視三家具備獨特優勢的公司資源整合到一起的孫宏斌,顯然對未來充滿了信心,他根据形勢的變化積極調整著企業戰略的發展方向。

  “這就是我們下一步的做法——投資美好生活。而買好房子,看電影,買電視,去旅游,這就是美好生活。”

  迎來資產升級

  就在融創中國引領消費升級,積極投資美好生活的同時,其自身資產也迎來了新一輪的升級。

  近日,法巴銀行發佈報告稱,基於融創超預期的銷售和結轉收入的增長,經測算,法巴銀行大幅提高了融創中國的年收入預測、毛利率預測和核心淨利預測,並提高其目標價至45.98港元。

  報告進一步分析表明,根据測算結果顯示,融創中國2017年收入預測提高56%至825億元,2018 年收入預測提高47%至1502億元,2019年收入預測提高48%至2004億元。基於融創2015 年以來土地儲備快速增長,預計其2017~2019年的銷售額將分別達到3500億元(同比增長 134%)、4540億元(同比增長 30%)和5800億元(同比增長28%)。其中,融創今年收購的萬達文旅項目2017年可貢獻250億~300億元的收入,2018年起,每年可貢獻500 億元銷售額。

  此外,由於融創獲取土地的成本較低,法巴銀行還將融創2017~2019 年的毛利率預測分別提升至 27.0%、27.8%和28.2%。並且,其預測結果還顯示,融創2017~2019年核心淨利年復合增長率將高達115%,分紅水平也將相應提升。

  在收入和淨利潤大幅增長的同時,融創也計劃在2018~2019年大幅降低負債率。對此,公司管理層表示,在現有有充足土地儲備的基礎上,融創計劃2017年下半年減少拿地,以期完成 2019年底將淨負債降低至70%,資產負債率降低至70%的目標。

  與此同時,摩根士丹利也發佈了關於融創中國的報告,並持有相同的態度。

  報告指出,預計融創2018年的銷售增長率將高達33%,該增長率在大規模開發商中為最高水平。高增長主要得益於融創充足的土地儲備,截至2017年上半年,融創土地儲備(不含收購的萬達文旅項目)高達1.01億平方米(2015年只有3300萬平方米),而收購的萬達文旅項目又貢獻了極為充足的土地儲備資源。

  在股價方面,摩根士丹利方面表示,融創目前股價相對NAV(每股 58.75 港幣)折價 39%,其他大規模開發商目前股價相對NAV折價為約 19%,因此融創目前的價格十分具有吸引力:為支持公司在 2018~2019 年保持持續的淨利潤增長,將大幅提升目標價由每股28港幣至每股47港幣。

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